Hợp đồng thuê nhà bằng viết tay và không công chứng liệu có giá trị về pháp luật không? Đây chắc hẳn là câu hỏi được rất đông người chủ cho thuê nhà lẫn người thuê nhà để ý hiện nay.
Để bạn hiểu hơn về trường hợp này, Gia Khánh đưa ra câu hỏi như sau:
Năm 2015, Anh T có thuê 1 căn nhà diện tích 65m2 tại quận 2, thời hạn thuê là 3 năm, đặt cọc trước 6 tháng tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà được viết tay, không công chứng chứng thực. Trong hợp đồng có kèm điều khoản là: “bên thuê không được phép đòi lại nhà trước thời hạn chấm dứt hợp đồng dưới bất kỳ nguồn gốc nào, nếu vi phạm sẽ phải bồi thường cho bên thuê gấp 3 lần số tiền đặt cọc”.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, bên thuê liên tiếp gây sự với anh T nhằm tìm cách lấy lại nhà cho thuê trước khi hết thời hạn trong hợp đồng. Vậy trong trường hợp này, hợp đồng thuê nhà viết tay có giá trị pháp luật không? Nếu anh T (bên thuê) làm đơn khởi kiện chủ nhà cho thuê thì có đủ điều kiện giấy tờ để thắng kiện không?
Câu trả lời về việc Hợp đồng thuê nhà viết tay có giá trị pháp lý không
Căn cứ theo quy tắc tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 về Hợp đồng thuê tài sản như sau:
“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là việc thỏa ước giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy tắc của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy tắc khác của pháp luật có liên quan.”
Đồng thời, Điều 474 Bộ luật dân sự 2015 quy tắc về Thời hạn thuê như sau:
“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không xẩy ra thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể nào xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông tin cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”
Từ những dữ liệu trên, theo như trường hợp của anh A, về nguyên tắc khi hai bên đã thỏa thuận với nhau về nội dung trong hợp đồng thì phải có nghĩa vụ thực hiện theo đúng thỏa thuận được quy tắc trong hợp đồng đó. Theo đó, trong thời hạn thuê nhà là 3 năm, chủ nhà cho thuê không nên gây rắc rối và khó dễ bên thuê (anh A), đồng thời cũng không nên đòi lại nhà cho thuê trước lúc hợp đồng chấm dứt.
Xét về hiệu lực của hợp đồng thuê nhà, căn cứ theo quy tắc tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 như sau:
“Điều 121. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì những bên tay phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy tắc về giá thì những bên tay phải thực hiện theo quy tắc đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian BH nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.
Đây là một quy tắc mới, nếu theo quy tắc tại Luật nhà ở 2006 và Bộ luật dân sự 2005 thì nếu thời hạn thuê nhà từ 6 tháng trở lên sẽ ép buộc phải có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy tắc khác. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật đã mở rộng hơn quy tắc này rất nhiều, theo đó hợp đồng thuê nhà sẽ do hai bên thỏa thuận với nhau, phải được lập thành văn bản nhưng không ép buộc phải có công chứng, chứng thực.
Do vậy, trong trường hợp này, hợp đồng thuê nhà giữa anh T và chủ nhà là hợp đồng viết tay, không xẩy ra công chứng vẫn có hiệu lực về mặt pháp luật. Do đó, anh T có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà thực hiện đúng nội dung hợp đồng về thời hạn cho thuê, nếu không thực hiện, anh T có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Tìm hiểu thêm thông tin:
- Hợp đồng gì? Có Bao Nhiêu Loại Hợp Đồng và Có hiệu lực khi nào?
- Những điều cần lưu ý về Giấy ủy quyền mới nhất
- Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Mẫu hợp đồng ủy quyền bán, cho thuê nhà ở mới nhất
