Cách tính thuế VAT khi mua căn hộ chung cư

Hướng dẫn cách tính thuế VAT khi mua căn hộ chung cư hiện nay như thế nào ? Khi bạn mua một căn hộ chung cư giá khoảng 1,5 tỷ đồng (chưa tính thuế giá trị tăng lên – VAT), khi bạn hỏi bên bán cách tính VAT làm thế nào thì được trả lời là 10% trên tổng giá trị hợp đồng.

Cách tính thuế VAT khi mua căn hộ chung cư

Với cách tính thuế VAT tiến hành cho BĐS cụ thể là loại hình căn hộ chung cư như vậy đã đúng luật chưa? Nếu chưa đúng thì phải tính thế nào mới đúng, dựa trên căn cứ nào? Qua bài viết dưới đây, Gia Khánh sẽ hỗ trợ các bạn sẽ hiểu thêm vấn đề này.

Căn cứ vào khoản 10 điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC có hiệu lực từ 1/1/2014, thuế suất Giá trị tăng thêm (VAT) cho hoạt động chuyển nhượng BĐS quy tắc xác thực như sau:

“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy tắc xác thực như sau:

a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư hạ tầng cơ sở xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy tắc pháp luật.

a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị tăng thêm là giá đất trúng đấu giá.

Cách tính thuế VAT khi mua căn hộ chung cư

a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư hạ tầng cơ sở để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị tăng thêm là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và kinh phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy tắc pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ thời điểm ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy tắc tại Luật Đất đai năm 2013.

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị hạ tầng cơ sở (nếu có); cơ sở kinh doanh không nên kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của hạ tầng cơ sở đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị hạ tầng cơ sở thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị tăng thêm đầu vào của hạ tầng cơ sở chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị tăng thêm là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành thị trực thuộc Trung ương quy tắc tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

a.5) Trường hợp cơ sở kinh doanh BĐS thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị tăng thêm là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy tắc của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn theo quy tắc của pháp luật.

a.6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các kinh phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh BĐS nộp thay).

b) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT là số tiền sở hữu được theo tiến độ thực hiện dự án nhà ở hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền sở hữu được trên tổng giá trị hợp đồng.”

Riêng đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (sau đây gọi chung là Nhà chung cư) (trừ trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ) thì theo quy tắc tại Thông tư số 117/2004/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 93/2011/TT-BTC) giá đất được trừ để tính thuế VAT được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng như sau:

Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng. Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ. Vì vậy, việc tính thuế 10% trên giá trị hợp đồng là không thích hợp với quy tắc của pháp luật.

Theo như quy tắc nêu trên, những người mua nhà gặp phải trường hợp CĐT không xác định giá đất được trừ để tính thuế VAT mà thực hiện tính thuế VAT trên tất cả giá trị hợp đồng có thể khiếu nại để yêu cầu CĐT phải tính toán lại. Trường hợp đã nộp thuế VAT trên tất cả giá trị hợp đồng thì có thể yêu cầu CĐT hoàn trả phần đã nộp dư.