Mật độ xây dựng là gì ? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ?

Khi giới thiệu về một dự án nhà ở, các căn hộ, biệt thự trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, CĐT thường “khoe” về tỷ lệ mật độ xây dựng với những con số thấp rất hấp dẫn. Vậy thì mật độ xây là gì?

Mật độ xây dựng là gì ? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ?

Mật độ xây dựng là gì ?

Việc thi công bất kỳ dự án bất động sản nào cũng phải dựa trên bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật thi công và quy hoạch thi công dựng. Theo đó, tỷ lệ thi công được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng công gộp.

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm phần đất của các công trình kiến trúc thi công trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm phần đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được thi công cố định và chiếm phần khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…).

Mật độ thi công gộp của một khu vực thành thị là tỷ lệ diện tích chiếm phần đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, nhiều khu cây xanh, không gian mở và nhiều khu vực không thi công công trình trong khu đất đó).

Trong các bộ Quy chuẩn này có những điều khoản quy tắc rõ rệt về tỷ lệ thi công dựng, một vài con số ví dụ về tỷ lệ thi công quy tắc trong Quy chuẩn về kỹ thuật thi công và quy hoạch thi công năm 2008.

Bảng tra cứu nhanh tỷ lệ thi công tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự

Mật độ xây dựng là gì ? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ?

Nghĩa là nếu diện tích lô đất từ 50 mét vuông trở xuống thì mật độ xây dựng là 100%, tức được xây dựng hết diện tích lô đất. Lô đất có diện tích 75 mét vuông thì xây dựng 90%, trường hợp lô đất là 100m2 thì xây dựng 80% tương tự với lô đất từ 1.000 mét vuông trở lên chỉ được xây dựng 40%. Như vậy theo qui chuẩn trên diện tích lô đất càng lớn mật độ xây dựng càng bị thu hẹp.

Ngoài ra, còn rất đông các chuẩn mực chuẩn xác về dao động cách hai công trình, độ lùi công trình, mật độ cây xanh….đều đươc thông báo rộng rãi, quý khách hàng hoặc các chủ đầu tư có thể chủ động nghiên cứu các quy chuẩn này thông qua luật sư hoặc trên các trang mạng cung cấp sẵn.

Mật độ xây dựng là gì ? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ?

Cách tính mật độ xây dựng như thế nào ?

Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (QCXDVN 01:2008/BXD).

Sở Xây dựng thống nhất tư vấn về cách tính tỷ lệ thi công công trình kiến trúc thi công dựng, để các cơ quan thẩm định, đơn vị tư vấn thiết kế thi công và các đơn vị liên quan biết, thực hiện lúc lập, thẩm định, phê duyệt, cấp giấy phép thi công các công trình thi công có liên quan đến chỉ tiêu tỷ lệ thi công công trình như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

Diện tích chiếm phần đất của công trình kiến trúc được tính theo như hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).
Diện tích chiếm phần đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm phần đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được thi công cố định và chiếm phần khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…)

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở 

Quy định về mật độ xây dựng tối đa và tầng cao tối đa đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn.

Mật độ xây dựng tối đa đối với nhà ở riêng lẻ

Mật độ xây dựng là gì ? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ?

Các quy định tối đa về các tầng xây dựng

Mật độ xây dựng là gì ? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ?

Trên đây là các quy tắc về cách tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam trong các điều luật quy tắc của bộ thi công dựng. Tất cả mọi người hiện đang đang tìm hiểu thi công rất cần phải xem xét một phương pháp kĩ lưỡng để thực hiện một phương pháp cụ thể nhất.

Bên cạnh đó, việc thi công nhà phố cũng có những quy chuẩn riêng về hoạt động thi công nhà ở tại các thành thị lớn như Hà Nội và thành thị Hồ Chí Minh.

Mật độ xây dựng là gì ? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ?

Mật độ xây dựng là gì ? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ?

+1:mang ý nghĩa sẽ được thêm 1 tầng so với số tầng cơ bản. Số tầng sẽ phụ thuộc vào lộ giới và khu vực ở là trung tâm hay ngoại ô hoặc các khu vực riêng do Ủy ban nhân dân quy định.

Chiều cao và lộ giới được quy định như sau

Mật độ xây dựng là gì ? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ?

Độ vươn của ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới

Mật độ xây dựng là gì ? Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ?

Bên cạnh đó, có một vài lưu chú sau mà người dân tại các thành thị cũng cần lưu ý:

  • Nhà có hẻm sẽ không nên lên sân thượng.
  • Đường nhỏ hơn 7m: thi công trệt, lửng, 2 tầng, sân thượng.
  • Đường nhỏ hơn 20m: thi công trệt, lửng, 2 tầng, sân thượng.
  • Đường lớn hơn 20m: thi công trệt, lửng, 4 tầng, sân thượng.
  • Trục thương mại: 5 tầng.
  • Những trục đường thương mại lũy bán bích 3,5m.

Qua đây, chúng ta cũng đã có những kiến thức bổ ích về các quy chuẩn trong những quy định về mật độ xây dựng của bộ Xây Dựng.