Hiện nay đa phần người mua nhà ít dành thời gian nghiên cứu các chuẩn mực pháp luật về sự mua bán căn hộ chung cư nên có khá nhiều tranh chấp và thiệt hại xảy ra. Nhằm giúp người mua cản được các rủi ro có thể dẫn đến trong các bước mua bán căn hộ, Gia Khánh Group liệt kê một số lưu ý về pháp lý cần biết qua bài viết dưới đây.
Điều 1: Đầu tiên là giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong các số đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Giấy này sẽ đảm bảo, chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.
Điều 2: Một giấy tờ cực kỳ quan trọng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch” không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.
Điều 3: Giấy tờ điều thứ 3 là giấy phép xây dựng của dự án. Nhiều dự án giai đoạn này xảy ra hiện trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm công đoạn dự án.
Điều 4: Thứ tư là hồ sơ xác định chủ đầu tư đã đã đi vào hoạt động nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Một điều lưu ý là các thông báo này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua đề nghị thì họ phải xuất trình được. Người mua có thể đối chiếu với với thông báo thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố.
Điều 5: Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:
Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để chắc chắn tuân thủ chuẩn mực của bank nhà nước. Nếu hợp đồng mua bán chuẩn mực tiền thanh toán là USD thì khi có tranh chấp sẽ không được tòa án công nhận hợp đồng mua bán này.
Tiến độ thanh toán phải gắn với công đoạn đã đi vào hoạt động từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư (sổ hồng).
Điều đặc biệt lưu ý là người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, có nghĩa là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.
Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, có nghĩa là những dự án nhà ở hình thành sau này thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng. Nếu dự án chưa xong móng mà chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với quý khách là phạm luật.
Ngoài ra, người mua cần thẩm định và cân nhắc các thỏa thuận về các khoản chi phí khác ngoài tiền mua nhà và các khoản chi trong tương lai. Chẳng hạn như chi phí quản lý chung cư, phí dịch vụ bảo vệ, phí giữ xe, phí bảo trì, mức giá cung ứng điện, nước,… Và đặc biệt cũng cần cân nhắc phần diện tích chung, riêng để tránh tranh chấp về sau.
Một điều lưu ý cuối cùng là hợp đồng chuẩn mực rõ chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư cho bên mua trong thời hạn tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày đã đi vào hoạt động xây dựng và nghiệm thu đưa vào xây dựng. Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến các bộ phận nhà ở (sàn, tường, trần, cầu thang bộ…) và cả những hệ thống phục vụ sinh hoạt (điện, nước…). Tìm hiểu ngay: 24 điểm cần kiểm tra khi nhận bàn giao căn hộ chung cư.
Trên đây, Gia Khánh Group đã liệt kê một số lưu ý quan trọng về mặt pháp lý khi mua căn hộ chung cư. Ngoài ra, để các bước mua nhà của bạn dễ dàng và dễ dàng hơn.
