Phân biệt diện tích tim tường và thông thủy khi mua căn hộ chung cư

Khi mua bán căn hộ chung cư, nhiều người thường thắc mắc và thậm chí chưa biết khái niệm gì về diện tích thông thủy và diện tích tim tường, dẫn đến những rắc rối về sau. Qua bài viết này, Gia Khánh Group sẽ giải đáp cách phân biệt hai loại diện tích trên cũng như quy định cách tính diện tích căn hộ được ghi trong sổ hồng hiện nay.

Cách phân biệt diện tích tim tường và thông thủy khi mua căn hộ chung cư

Diện tích tim tường là gì?

Tim tường là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường. Diện tích tim tường sẽ tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Đọc đến đây mọi người sẽ cảm thấy đo theo thông thủy sẽ có lợi hơn tim tường nhưng xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp, đo theo tim tường là phương án hợp lý hơn. Bởi vì khoảng không gian đậm đặc trong các bức tường chưa hẳn là không bao giờ được sử dụng. Đối với những bức tường chỉ dành cách biệt các căn hộ mà chưa hẳn chịu lực, người ta còn có thể khoét lõm để gắn vào chỗ này các bức phù điêu trang trí, đưa các kết cấu vào đấy để nâng đỡ các tủ, giàn và các thiết kế phụ trợ khác cho căn hộ… Như vậy, đo căn hộ theo tim tường sẽ minh định được ranh giới thực thi quyền chủ sở hữu, đo theo thông thủy sẽ chẳng thể làm được điều đó.

Diện tích thông thủy là gì?

Thông thủy là cách tính diện tích căn hộ đo theo những nơi nước có thể lan tỏa. Ở nước ngoài, diện tích thông thủy có cách gọi khác là diện tích trải thảm là ở đâu có thể trải được thảm thì ở đó sẽ được đo. Diện tích thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó.

Diện tích thông thủy không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Cách phân biệt diện tích tim tường và thông thủy khi mua căn hộ chung cư

Vậy quy định diện tích căn hộ được ghi trong sổ hồng hiện nay là gì?

Trước đây, khi Thông tư 16/2010/TT-BXD vẫn còn hiệu lực, các nhà làm luật cho phép Chủ đầu tư được quyền chọn 1 trong hai biện pháp tính diện tích này để áp dụng trong Hợp đồng mua bán. Điều này dẫn tới rất đông vụ việc “lùm xùm” giữa Chủ đầu tư và người mua nhà, bởi bình thường Chủ đầu tư thường sẽ chọn biện pháp tính tim tường, lý do là cách tính này sẽ khiến tăng diện tích thực tại của căn hộ, đồng thời qua đó làm giảm đi đơn giá/m2 của căn hộ, tạo tâm lý bình dân cho người mua. Người mua nhà vô hình chung có khả năng sẽ bị thiệt hại không chỉ về diện tích sử dụng thực tại mà còn chịu thêm các khoản phí dịch vụ sau này (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong Hợp đồng).

Cũng vì những lý do này, hiện nay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ chỉ còn được tính theo kích cỡ thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất, chắc chắn tối đa ích lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tại sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này.

Cụ thể quy định Khoản 2, Điều 101, Luật Nhà ở số 65/2014//QH13 có hiệu lực thực hiện ngày 1/7/2015 quy định, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích cỡ thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (nếu có), phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và không tính hộp diện tích tường bao căn nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích hộp kỹ thuật, sàn có cột nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công sẽ tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì sẽ tính từ mép trong của tường chung.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ trong sổ hồng loại và cấp nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.

Như vậy, trong sổ hồng phải biểu hiện cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.