Đất tái định cư là gì ? Đất tái định cư có được tách sổ hay không? Vậy có nên mua đất tái định cư hay không ? để biết rõ các trường hợp trên hãy cùng chung tôi tìm hiểu về đất tái định hãy xem quy định dưới đây.
Khái niệm đất tái định cư là gì ?
Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp để bồi thường thu hồi đất và hướng dẫn người dân bị thu hồi đất nhằm ổn định cuộc sống. Vì vậy, xét về mặt pháp lý đất tái định cư là đất ở có đủ quyền chiếm lĩnh được cấp cho chủ sở hữu mới. Quy định về đất tái định cư lần đầu tiên được ban hành trong bộ Luật Đất đai năm 2013
Vì đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nên người được thừa hưởng cũng có các QSDĐ hợp pháp như một số loại đất ở lẽ thường khác.
Theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP các trường hợp được hướng dẫn đất, nhà ở tái định cư, cụ thể:
Trường hợp 1: Hộ cá nhân, gia đình đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ thì bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tái định cư nếu đáp ứng được 2 điều kiện sau:
- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.
Lưu ý: Hộ cá nhân, gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không đang quan tâm bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Trường hợp 2: Trường hợp có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương lựa chọn mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
Trường hợp 3: Hộ cá nhân, gia đình,sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải lưu thông chỗ ở mà không xảy ra chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư…
Trường hợp 4: Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hình thức thiên tai khác đe dọa tính mạng con người (theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 47).
Hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này có thể được hướng dẫn tái định cư dưới hình thức nhà ở hoặc đất ở…
Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?
Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp để hồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất ổn định cuộc sống. Vì vậy về mặt pháp lý người được cấp đất tái định cư là đất ở có đủ quyền sở hữu.
Do đó đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì về bán chất người có QSDĐ hợp pháp này hoàn toàn có các quyền như một số loại đất ở lẽ thường khách. Vì vậy loại đất tái định cư có thể được tách sổ đỏ nếu nó chắc chắn các quy định về điều kiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật: diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận QSDĐ , làm thủ tục xin tách sổ đỏ…
Đối với trường hợp đất tái định cư chưa tồn tại sổ đỏ có thể có một số loại giấy tờ sau:
- Biên bản họp xét TĐC cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi.
- Biên bản bốc thăm nền TĐC.
- Biên bản bàn giao nền TĐC ngoài thực địa.
- Quyết định về sự việc giao nền TĐC.
Tuy nhiên, một số loại giấy tờ này không thể là cứ để đất tái định cư chưa tồn tại sổ đỏ thì không thể tách sổ được mà chỉ khi người được cấp đất TĐC này được cấp Giấy CNQSDĐ mới có thể làm thủ tục sang, mua bán chuyển nhượng hay tách sổ đỏ, thế chấp.
Có nên mua đất tái định cư hay không?
Mặc dù chủ sở hữu đất tái định cư có đầy đủ thẩm quyền như đất ở bình thường, nhưng đối với đất tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, giao dịch chuyển nhượng này tồn tại khá nhiều rủi ro cho người mua.
Thông thường, để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, hai bên sẽ phải thực hiện giao dịch khá lòng vòng. Các bên sẽ thực hiện cam đoan thông qua hai hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng Ủy quyền. Hợp đồng này cũng biểu hiện đầy đủ các nội dung theo chuẩn mực của pháp luật nhưng chưa có các nội dung về số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận.
Sau đó, nhằm hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng này, hai bên sẽ lập thêm Hợp đồng Ủy quyền. Theo hợp đồng, bên chuyển nhượng sẽ áp dụng ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép thay cho mặt bên chuyển nhượng chọn lựa toàn bộ các vấn đề liên quan đến suất tái định cư như: bốc thăm, nhận chọn lựa giao nền, nộp tiền sử dụng đất, nhận nền ngoài thực địa, làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ chiếm hữu, định đoạt suất tái định cư, quản lý, sử dụng, kể cả ủy quyền lại cho người khác. Hợp đồng này được công chứng, chứng thực theo chuẩn mực của pháp luật.
Sau khi hiện hữu giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng Ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ áp dụng thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho người bán. Số tiền còn lại (nếu có) sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng có được giấy Chứng nhận QSDĐ và hiện hữu các bước công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
Rủi ro khi mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ là gì?
Mặc dù là thể hiện hữu giao dịch bằng hợp đồng Ủy quyền nhưng người nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận tồn tại rất đông rủi ro.
Do hợp đồng Ủy quyền được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở. Nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không cần bán nữa do giá đất gia tăng hay vì nguồn gốc nào khác, họ có thể đề nghị Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng Ủy quyền. Theo chuẩn mực của Bộ luật Dân sự, sau khi hợp đồng bị vô hiệu, hai bên sẽ phải trả về hiện trạng ban đầu.
Như vậy người nhận chuyển nhượng chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng mà không nhận được lãi. Trường hợp bên chuyển nhượng đã tiêu xài hết số tiền đó và không còn tài sản để thi hành án thì việc nhận lịa số tiền đó cũng rất khó khăn.
Mặc dù hai bên đã ký và chứng thực hợp đồng Ủy quyền, nhưng trong trường hợp này, do các hợp đồng Ủy quyền sẽ là hợp đồng không tưởng thù lao, nên bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Ủy quyền bất kỳ bao giờ miễn là báo trước cho bên được ủy quyền 1 thời hạn hợp lý.
Khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên sẽ xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án để đề nghị phân xử. Kết cục là tòa án lại tuyên hợp đồng Ủy quyền vô hiệu do giả tạo như trên. Cuối cùng, người chịu thiệt không ai khác chính là bên nhận ủy quyền.
Bên mua khó nhận được Giấy chứng nhận QSDĐ, vì pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có giấy chứng nhận. Chính vì vậy, Giấy chứng nhận QSDĐ của suất tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư (chủ gốc).
Thực tế thì suất tái định cư không chỉ được chuyển nhượng cho 1 người mà cho rất đông người trung gian, những người này thường là không quen biết nhau. Do đó người nhận chuyển nhượng cuối cùng rất khó để tìm ra chủ gốc để làm thủ tục sang tên theo quy định.
Trường hợp người nhận chuyển nhượng tìm được người chủ gốc thì thường bị họ gây khó dễ, đề nghị thêm chi phí mới chịu làm thủ tục sang tên, chứng thực.
Trường hợp, bạn lỡ nhận chuyển nhượng một suất tái định cư mà chưa có giấy chứng nhận QSDĐ muốn sang nhượng lại vì kẹt tiền hoặc không có yêu cầu sử dụng thì việc này khá khó khăn. Có thể đối tác của bạn cũng hiểu rõ bản chất và e ngại rủi ro khi giao dịch.
Rủi ro lớn nhất xảy ra cho người nhận chuyển nhượng chính là gặp phải chiêu trò lừa đảo của người chuyển nhượng khi người chuyển nhượng cùng lúc giao dịch với nhiều người cùng lúc.
