Cho dù là thân quen đến mức nào đi nữa thì khi đặt cọc mua bán nhà, điều tiên quyết là phải có bản hợp đồng đặt cọc, tuyệt đối không đặt cọc bằng “lời nói”. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà có giá trị pháp lý rất cao bởi đó sẽ là cơ sở để giải quyết mọi tranh chấp xảy ra trong công việc mua bán.
Trước khi đặt bút ký vào bản hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, bạn nên nắm được một vài rủi ro có thể xảy ra trong công việc giao dịch. Theo Gia Khánh phân tích thì có 8 nhóm rủi ro dễ xảy ra nhất:
1. Nhóm rủi ro liên quan đến quy hoạch: Nhà đất hợp pháp, đủ thủ tục nhưng lại vướng quy hoạch, lộ giới, giải tỏa… Ðiều đáng để ý là nhiều quy hoạch mở bán Sau thời điểm xác lập sở hữu làm người mua – bán phải hủy dự định. Loại này không thống kê được số liệu cụ thể.
2. Nhóm rủi ro do nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý, nếu như như nhà chưa hoá giá, chưa hợp thức hoá xây dựng, chưa giải quyết xong về đồng sở hữu… Nhóm này chiếm tỷ lệ 49%.
3. Nhóm rủi ro do bên bán không xuất trình được giấy tờ chính phần lớn do đang thế chấp. Nhóm này chiếm tỷ lệ 15%.
4. Nhóm rủi ro do tranh chấp, chủ yếu là tranh chấp đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh. Nhóm này chiếm tỷ lệ 4%.
5. Nhóm rủi ro do tư cách bên bán: nếu như như bên bán đang mắc nợ, thay vì đổi chủ ý trong công việc bán… Nhóm này chiếm tỷ lệ 12%.
6. Nhóm rủi ro do tư cách bên mua, nếu như khả năng thanh toán bị biến động, bên mua thay vì đổi ý định… Nhóm này chiếm tỷ lệ 8%.
7. Nhóm rủi ro do thay vì đổi trạng thái chuyển dịch sở hữu (ví dụ bên mua lại bán lại ngay trong khi đang mua…). Nhóm này chiếm tỷ lệ 3%.
8. Nhóm rủi ro do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ (ví dụ như vẽ thực trạng sai, tính thuế sai…). Chiếm tỷ lệ 2%.
Sau khi đã phân tích kỹ càng về các rủi ro, bước tiếp theo bạn cần làm đó là nghiên cứu kỹ kỹ về các vấn đề liên quan đến sản phẩm nhà đất.
Tìm hiểu các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất.
Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy tờ. Nếu có sai lệch thì sẽ gây thiếu thốn trong những công việc chuyển nhượng.
Nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm lân cận hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc người khác. Để kiểm tra có thể hỏi tại Ủy ban nhân dân xã, phường hoặc thị trấn.
Tài sản thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng thì hợp đồng phải có sự tham gia ký kết của hai người.
Nhà đất hiện có đang liên quan đến một giao dịch khác không như cầm cố bảo lãnh, ủy quyền hay được đặt cọc bởi một người khác. Nếu có thì chủ sở hữu buộc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi mới thực hiện các hợp đồng mua bán khác.
Kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán.
Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất hay không bởi chủ tài sản phải hoàn tất các nghĩa vụ này trước lúc thực hiện mua bán.
Tìm hiểu các thỏa thuận về các tiện ích trong căn nhà như hệ thống cống cáp điện, cấp nước.
Cần xác định đúng sản phẩm nhà đất mà bạn sắp mua:
Nhà phố: Xem bản vẽ nhà đất và photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà. Đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại thực trạng của ngôi nhà, nếu nhà đã từng sửa chữa thay vì đổi về kiến trúc thì cần phải có giấy phép xây dựng hợp lệ. Khía cạnh khác rất cần được xác định nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới, tường nhà là chung hay riêng, điện nước chung hay riêng, nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao.
Nhà trong ngõ: Cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng xác thực về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng); ngoài ra, cần lưu ý nhà có nằm trong khu hay bị ngập khi mưa lớn, triều cường.
Mua nhà đất để xây mới: Cần nghiên cứu kỹ rõ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không; đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa; đất thổ cư hay đất nông nghiệp; nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người, trước lúc đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất, nếu người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên (vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi); cần đến Ủy ban nhân dân phường xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp; trước lúc đặt cọc, làm hợp đồng, yêu cầu chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với nhiều khu đất liền kề, để tránh tranh chấp về sau; nếu mua một phần đất trong khu đất lớn, do một người đứng tên sở hữu, phải lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại; nghiên cứu kỹ giá thành tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu,…
Dự án căn hộ: Nên xem các căn hộ mẫu trước lúc lựa chọn mua. Khi mua, nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công); không được phép mua nhà gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng giảm âm thanh của nhà? Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà được giao vào thời điểm nào; nếu CĐT giao nhà phát triển chậm độ, mức độ bồi thường cho những người mua ra sao; trường hợp người mua trả tiền phát triển chậm độ, hình thức phạt thế nào; khi CĐT giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với thực trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào; tốt nhất, nên yêu cầu CĐT có phụ lục hợp đồng, trong những số đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và CĐT cam kết bồi thường khi xảy ra thay vì đổi.
Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ tất cả các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp trong tương lai (tiền đặt cọc chỉ mất ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ Sau thời điểm xây dựng xong toà nhà, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).
Nhà chung cư: Ngoài giấy tờ nhà hợp lệ, đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…; chế độ duy trì, bảo hành tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; mức thu một số loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… xác thực hàng tháng…; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm…
Cuối cùng là bước ký kết hợp đồng đặt cọc
Người mua rất cần được nhớ kiểm tra kĩ càng các nội dung chính quan trọng. Người bán đã nhận của người mua bao nhiều tiền và trong thời gian bao lâu nếu người mua không đưa đủ số tiền còn lại sẽ ảnh hưởng mất tiền cọc. Ngược lại, hợp đồng đặt cọc khi mua bán BĐS cũng cần ghi rõ, người bán đã nhận bao nhiêu tiền cọc của người mua và nếu không giao đất đúng thời hạn thì sẽ phải bồi thường như thế nào?
Nếu bạn không có mẹo nhỏ trong những công việc này bạn cần nhờ đến những nhà môi giới uy tín, họ sẽ hướng dẫn và đưa là lời khuyên tốt nhất cho bạn. Một thực tế trong giao dịch nhà đất là thường người mua đặt cọc khoảng 10% giá trị căn nhà, Sau thời điểm ra công chứng xong mới trả hết phần còn lại, người bán giao giấy tờ.
Cách thức thực hiện đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng. Thông thường, hợp đồng này được các bên mua bán đất tự thực hiện với nhau bằng cách ký giấy tay hay mang đi công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tiện nghi và hạn chế rủi ro cho những bên tham gia.
Khi đặt cọc cũng rất cần được có hợp đồng đặt cọc và người làm chứng. Người làm chứng tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán. Và đặc biệt, cần hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho những bên.
Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không được phép thanh toán ở vị trí khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.
Nếu thỏa thuận đặt cọc nhà đất không đủ nghiêm ngặt thì sẽ gây ra các hiệu quả khó lường nên cần lưu ý:
- Thoả thuận giá bán một cách rõ ràng.
- Thoả thuận phương thức thanh toán cụ thể.
- Cam kết về lộ trình thanh toán và bàn giao nhà.
- Nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí càng chi tiết càng tốt.
- Thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng.
- Tính chính danh của người giao dịch hợp đồng rất cần được nêu rõ.
- Thỏa thuận về vật tư trang thiết bị.
- Thỏa thuận về sự việc thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại…
- Thỏa thuận thời gian, vị trí sẽ công chứng.
Trên đây, Gia Khánh đã chỉ ra những điểm cần lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà, để công việc giao dịch nhà đất của bạn trở nên thuận tiện và an toàn hơn, chúng ta có thể xem xét tài liệu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà theo đường dẫn tải về dưới đây:
