Lưu ý khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Trong công việc cho thuê nhà vì nhiều lí do khác nhau việc bị huỷ hợp đồng thuê nhà trước hạn là hoàn toàn bình thường. Dưới đây, Gia Khánh gửi đến bạn một số lưu ý đối với người cho thuê và người thuê trong trường hợp huỷ hợp đồng trước hạn.

Đối với người cho thuê

Theo luật bảo vệ người tiêu dùng (CPA), người thuê nhà sẽ được phép chấm dứt hợp đồng và dọn đi Sau thời điểm thông báo trước cho chủ nhà 20 ngày. Tuy vậy, không tưởng nghĩa rằng người thuê có thể rời đi dễ dàng.

Nếu chấp hành theo quy định hợp đồng, chủ nhà có quyền đề nghị người thuê huỷ hợp đồng trước hạn bồi thường chi phí trong khoản thời gian tìm kiếm người thuê mới. Người cho thuê có thể đối mặt với một số chi phí bị mất như thu nhập cho thuê bị mất, hoa hồng cho môi giới, tiền quảng cáo thuê nhà,…

Một số lưu ý khác mà người cho thuê nhà cần phải lưu tâm là bạn không được phép giữ tiền cọc trong trường hợp bên thuê đã thông báo trước hủy hợp đồng trước. Việc giữ tiền cọc khi có thông báo trước là bất hợp pháp ngay cả khi bạn chưa tìm được người thuê khác.

Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định chuẩn xác về vấn đề này như sau:

“Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có 1 trong những hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không tưởng nguồn gốc chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho những người k ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt lẽ thường của những người xung quanh;hác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không tưởng sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có 1 trong những hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không tưởng thỏa thuận khác”.

Căn cứ theo quy định này thì bên thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt này chỉ được thực hiện giả sử thuộc vào 1 trong những ba điều kiện quy định ở Khoản 2 Điều 498 và thực hiện nghĩa vụ báo trước quy định ở Khoản 3 Điều 498 Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo đó, nếu không thực hiện đúng theo quy định tại luật định trên, người cho thuê có thể đề nghị bồi thường theo hợp đồng với các điều khoản vi phạm.

Bên cạnh đó, để tránh thực trạng phải đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, người cho thuê cần Để ý đến kỹ lưỡng về thời gian hiệu lực của hợp đồng. Đồng thời, khi cho thuê cũng cần xác minh kỹ lưỡng thông báo bên thuê, khả năng tài chính, mức độ tin cậy về thời gian thuê…

Đối với người thuê

Nếu người thuê nhà nhằm mục tiêu để ở, việc bị chủ nhà huỷ hợp đồng trước hạn và đòi nhà có thể khiến người thuê mất thời gian, khó khăn trong công việc tìm kiếm nhà ở.

Nếu hợp đồng thuê nhà dành cho các cá nhân, gia đình, cty kinh doanh thì việc bị chủ nhà đòi lại mặt bằng trước hạn có thể gây hậu quả nghiêm trọng. Nếu người thuê đầu tư vào mặt bằng thuê số tiền lớn, chi phí khoảng vài tỷ nhưng bị bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn sẽ khiến những chi phí đầu tư ban đầu của người thuê không thu hồi hết hoặc không thu hồi được. Trong khi đó, tiền bồi thường nếu vi phạm chấm dứt hợp đồng không thể bù lỗ cho khoản đầu tư. Lúc này, người thuê sẽ lâm vào hoàn cảnh khốn đốn.

Để tránh rủi ro này, bạn cần lưu ý các khoản bồi thường khi chấm dứt hợp đồng trước hạn.Phải chắc chắn số tiền bạn được bồi thường tương xứng với khoản đầu tư bạn bỏ vào.

Nếu như trong hợp đồng thuê nhà không tưởng quy định chuẩn xác về trường hợp nào chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sẽ căn cứ vào quy định điều luật dưới đây.

Tại điều 132 luật nhà ở 2014 có quy định về các trường hợp mà chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Những đưa đến ngoài quy định này, chủ nhà không được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1.Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà căn hộ và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc 1 trong những trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không tưởng nguồn gốc chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không tưởng sự đồng ý của bên cho thuê.

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ 3 mà nhưng vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”.

Xem Thêm: