Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang trọng người khác chúng ta cần áp dụng thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo đúng chuẩn mực của pháp luật để bảo vệ quyền và ích lợi hợp pháp của mình nhằm tránh những tranh chấp hoặc các rủi ro không đáng có liên quan tới nhà đất. Thủ tục sang trọng tên toàn bộ sổ đỏ (đối với chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng) áp dụng chung cho cả đất thổ cư và nhà chung cư cao tầng được thực hiện như sau.
1. Thẩm quyền giải quyết: Uỷ ban nhân dân cấp Quận (huyện) nơi có nhà đất.
2. Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình.
3. Cách thức thực hiện: Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện công việc sau và được bổ sung theo từng bước như sau:
Thứ 1: Công Chứng
Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế lương cá nhân, nếu quá thời hạn trên có khả năng sẽ bị phạt theo chuẩn mực của nhà nước.
Thứ 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà, đất).
Hồ sơ thực hiện việc sang trọng tên sổ đỏ gồm:
• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký ).
• Tờ khai thuế lương cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng bổ sung 04 bản).
• Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
• CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
• Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế lương cá nhân.
Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Thông tin chuẩn xác như sau:
Thuế sang trọng tên sổ đỏ (trước đây gọi là Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm):
◾ Thuế lương cá nhân: 2% trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, giai đoạn này luật thuế lương cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế lương cá nhân mức 2% trên giá bán (Lưu ý là thuế lương cá nhân là thuế đánh vào người có lương đưa đến do hoạt động chuyển nhượng bất động sản – tức người bán nhưng trên thực tại khi áp dụng giao dịch thì các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp khoản thuế này).
◾ Lệ phí trước bạ: 0,5 % (Lệ phí trước bạ là 1 khoản lệ phí mà người sở hữu TSCĐ (từ hoạt động mua, chuyển nhượng, thừa kế…) phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa TSCĐ vào sử dụng). Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế…nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo chuẩn mực của pháp luật.
Lưu ý: Lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: Bên nhận quyền sở hữu đất nộp toàn bộ hồ sơ, chứng từ đã được thực hiện theo các bước nói trên tại sở địa chính nhà đất (nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu do UBND đô thị cấp), hoặc tại UBND quận, huyện (nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận, huyện cấp) để làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang trọng tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ 3: Kê khai hồ sơ sang trọng tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).
Thành phần hồ sơ gồm:
+ Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về sự việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
+ Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản; văn bản khai nhận tài sản.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
+ Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
+ Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
+ Thời hạn sang trọng tên: Theo quy định của pháp luật
Lệ phí sang trọng tên sổ đỏ gồm:
+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp.
+ Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).
+ Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang trọng tên nhà đất: Căn cứ thông tư liên tịch số: 08/2012/TTLT-BTC- BTP của Bộ tư Pháp – Bộ tài chính mức phí công chứng được quy định như sau:
+ Dưới 50 triệu đồng (50 nghìn)
+ Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng (100 nghìn)
+ Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng (0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch)
+ Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng (01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng)
+ Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng (2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng)
+ Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng (3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng)
+ Trên 10 tỷ đồng (5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)
Như vậy, căn cứ vào giá trị của hợp đồng hoặc giá trị tài sản khi giao dịch mà bác có thể tính ra được phí công chứng khi thực hiện thủ tục là bao nhiêu.
Thứ 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ. Hoàn tất!
Tuy nhiên, quá trình mua bán nhà đất không chỉ không phức tạp ở bước thực hiện thủ tục, để đảm bảo phòng tránh và kiểm soát được các rủi ro, từ lúc kiểm tra nhà, ra giá, thương lượng, đặt cọc và ký hợp đồng, người mua nhà có thể xem xét cẩm nang mua bán nhà.
Tìm hiểu thêm thông tin:
